Za koľko sa v Bratislave aktuálne prenajímajú a predávajú byty z druhej ruky?

Zdroj: ms

Za koľko sa aktuálne v Bratislave predávajú byty z druhej ruky? A za koľko si byt prenajmete? Presné čísla prináša analýza spoločnosti Bencont Investments, ktorá o svojich zisteniach informovala.

Ceny starších bytov v Bratislave zostali v druhom štvrťroku na úrovniach zo začiatku roka. Podľa analytikov Bencont Investments bola priemerná cena bytov z druhej ruky 3 556 €/m2, čo je však medziročne nárast o dve percentá. V raste v tomto roku pokračovalo priemerné nájomné aj s energiami, ktoré sa dostalo na 16,09 €/m2. Medziročný nárast je 6,58 percenta.

V druhom štvrťroku zostali ceny starších bytov v Bratislave v porovnaní so začiatkom roka nezmenené. Priemerná jednotková cena bola 3 556 €/m2. Medziročne však došlo k nárastu o 2 percentá. Môže za to najmä pokles cien bytov v druhej polovici r. 2023, keď boli po sérii poklesov najnižšie.

V porovnaní s predošlým štvrťrokom sa nezmenila ani priemerná absolútna cena starších bytov, medziročne je o 3,5 percenta vyššia. Priemerná rozloha ponúkaných bytov z druhej ruky bola 64,86 m2.

Ponuka bytov na sekundárnom trhu v Bratislave za 2. kvartál 2024:

Zdroj: Bencont Investments

​V druhom štvrťroku pokračovalo v raste nájomné na m2, jeho priemerná výška aj s energiami sa dostala na 16,09 €/m2. Nájomné tak medziročne vzrástlo o 6,58 %.
Priemerná výška celkového nájomného sa v porovnaní so začiatkom roka znížila o 0,5 % na 965 €, čo bolo spôsobené najmä poklesom plochy bytov ponúkaných na prenájom. Priemerná plocha totiž klesla o 2,36 % na aktuálnych 62,78 m2.

Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií za 2. kvartál 2024:

Zdroj: Bencont Investments

​Prenájom priemerného dvojizbového bytu v Bratislave sa pohyboval na úrovni 863 € aj s energiami. V Starom Meste nájom priemerného dvojizbového dosahoval 984 €, zatiaľ čo vo zvyšných bratislavských okresoch sa pohyboval od 805 € do 864 €.

Nehnuteľnosti z druhej ruky sú v priemere o 30 percent lacnejšie ako novostavby

„Priaznivá makroekonomická situácia spolu s nominálnym prepadom cien starších nehnuteľností zatraktívňuje nehnuteľnosti z druhej ruky. Tie sú aktuálne v priemere o 30 percent lacnejšie ako mediánová cena novostavieb. V prípade kúpy bytu bez použitia úveru je pre kupujúceho aktuálna situácia výhodná,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. 

Iná situácia podľa analytika nastáva pri kúpe pomocou hypotéky. „Pri prepočte výdavkov môže záujemca na jednej strane naraziť na pravidlá centrálnej banky, ktoré môžu ovplyvniť maximálnu splátku a tým aj výšku samotného úveru, ktorý si vie dovoliť vzhľadom na svoj disponibilný príjem. Na druhej strane môže vypočítanú splátku porovnávať s možnosťou platenia nájomného za obdobný byt. A práve tu má z finančného hľadiska navrch nájom, ktorý si zároveň okrem depozitu na začiatku nevyžaduje vysokú vstupnú investíciu ako v prípade hypotéky, kde je štandardom potreba vlastných zdrojov aspoň vo výške 20 % z hodnoty nehnuteľnosti. Uvedená situácia prirodzene podporuje dopyt po nájme, ktorého priemerná cena preto rastie.“

Pokračovanie rastu priemerného nájomného znamenalo aj zníženie rozdielu medzi splátkou hypotéky a platbami nájomného. Aj tak je však splátka hypotéky za priemerný 50-metrový byt (pri sadzbe 4,5 % p.a.) stále o 10,5 % vyššia ako nájom obdobného bytu. Platby za nájom a platby za hypotéku pri súčasných ponukových cenách by sa vyrovnali až v prípade, že by sa úroková sadzba dostala na 3,67 % p.a.

Dôležitým faktorom pri dostupnosti bývania je tiež vývoj priemernej mzdy v porovnaní s vývojom cien nehnuteľností. Od začiatku roka 2013 sa ceny bytov z druhej ruky zdvojnásobili. V sledovanom období však zároveň vzrástla priemerná mzda v Bratislavskom kraji o 82 %. Hoci došlo v rokoch 2020 až 2022 k roztvoreniu nožníc kvôli prudšiemu rastu cien nehnuteľností, tak po poklese cien v rokoch 2022/2023 sa situácia zmiernila a rozdiel sa začal normalizovať. Najzásadnejším faktorom sú preto znova úrokové sadzby.

(ts, ms)